最高法判例：城镇户籍人口以购买方式取得农村房屋产权及相应土地使用权的合法性审查

鲁法行谈宅基地管理与利用

2024-09-15

裁判要点

从权属来源上看，1996年元志周、元怀生的家人将案涉土地上的房屋以2.9万元的价格转让给了秦利娟家，自此，案涉土地及房屋便由秦利娟一家居住使用。从权利主体上看，秦利娟在实际占有使用案涉房屋时虽属城镇户籍，但在申请办理土地及房屋登记时，案涉土地性质已经转为国有，秦利娟作为城镇户籍人口以购买方式取得案涉房屋产权及相应的土地使用权并无不当。从被诉登记颁证行为的程序上看，秦利娟因缺乏相关建设手续而被处罚并缴纳罚款，后秦利娟凭个人申请、罚款单据以及村委会的证明等相关材料，向林州市政府申请办理案涉土地使用证。林州市政府经过调查、审核后，为秦利娟登记颁发了被诉国有土地使用证，程序无明显不当。

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2018）最高法行申942号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）元志周，男，汉族，1946年3月1日出生，住河南省林州市。

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）元怀生，男，汉族，1967年12月20日出生，住河南省林州市。

二再审申请人共同委托诉讼代理人吕海振、李振锋，北京大成（郑州）律师事务所律师。

再审被申请人（一审被告）林州市人民政府，住所地河南省林州市红旗渠大道行政综合楼。

法定代表人王宝玉，该市人民政府市长。

委托诉讼代理人万仪，林州市房产管理局工作人员。

委托诉讼代理人张庆华，林州市国土资源局工作人员。

再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）秦利娟，女，汉族，1987年9月14日出生，住河南省林州市。

委托诉讼代理人赵宁，河南德耀律师事务所律师。

元志周、元怀生因诉林州市人民政府及秦利娟土地行政登记一案，不服河南省高级人民法院（2016）豫行终3051号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

元志周、元怀生向本院申请再审称：一、二审裁定以再审申请人不具备诉讼主体资格为由驳回起诉适用法律错误。再审申请人及其家人均系村集体成员，再审申请人从未将该处房屋出卖于他人，案涉地块属于再审申请人合法所有之宅基地。再审申请人当初是在元怀生干娘李先琴的介绍下，由于亲戚关系才让秦利娟的母亲在案涉房屋长期居住。二、二审法院对林州市人民政府为秦利娟颁发国有土地使用证的不合法行为未予审查。1.林州市人民政府颁证的法律依据不合法，缺失了个人身份证明或者户籍证明和地上房屋权属证明；2.颁证机关对秦利娟提交的申请材料未尽到基本的审查义务，秦利娟提供的一份由振林街南关村村委会出具的证明秦利娟于1970年取得案涉宅基地并居住至今的材料明显与客观事实不符；3.颁证机关的颁证程序不合法，没有依法对秦利娟申请登记的土地履行公告义务。三、原审法院在处理本案纠纷时存在程序错误。在再审申请人已经提起民事诉讼的情况下，一、二审法院在民事争议尚未有结果时对行政诉讼进行审理，程序错误。请求：一、撤销河南省高级人民法院(2016)豫行终3051号行政裁定或者指令再审；二、撤销林州市人民政府2006年11月20日颁发的林国用（2006）第××号国有土地使用证。

本院经审查认为：一、关于元志周、元怀生的原告资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，案涉土地原属元志周、元怀生家，现元志周、元怀生以颁证行为违法，侵害其土地使用权为由提起诉讼，符合上述法律规定，具有适格的原告资格。二审法院以再审申请人没有利害关系为由驳回起诉不当，本院予以指正。

二、关于被诉土地登记行为的合法性问题。首先，从权属来源上看，原审庭审及本案听证过程中的当事人陈述以及证人证言等有关证据表明，1996年再审申请人元志周、元怀生的家人郭梅英将案涉土地上的房屋以2.9万元的价格转让给了秦利娟家，自此，案涉土地及房屋便由秦利娟一家居住使用。再审申请人主张案涉房屋系免费给秦利娟一家居住，后又称系租赁给秦利娟一家居住，但一方面，其对于是否收取租金前后表述不一致，也未提供相应的证据加以佐证，另一方面，当事人在1996年以2.9万元的价格作为租金一次性支付，亦不符合房屋租赁的通常做法。故再审申请人以租赁而非买卖为由，要求撤销被诉登记颁证行为，本院不予支持。鉴于该基础民事法律关系争议已经由有关人民法院受理，再审申请人可在相应的民事裁判作出后，依法另行寻求救济。至于振林街南关村村委会出具的证明秦利娟于1970年取得案涉宅基地并盖房居住至今的材料与客观事实不符的问题，由于听证过程中秦利娟一方对此已作出较为合理的解释，而从该证明的内容上看，也表达出了村委会对秦利娟一家长期居住于案涉土地上的事实予以认可的态度，这与被诉颁证行为认定的事实并不背道而驰，故，该证据瑕疵并不足以认定被诉登记颁证行为违法并应予以撤销。其次，从权利主体上看，秦利娟在实际占有使用案涉房屋时虽属城镇户籍，但在申请办理土地及房屋登记时，案涉土地性质已经转为国有，秦利娟作为城镇户籍人口以购买方式取得案涉房屋产权及相应的土地使用权并无不当。最后，从被诉登记颁证行为的程序上看，2005年林州市人民政府在全市范围内开展房地产和建筑规范整顿行动，秦利娟因缺乏相关建设手续而被处罚并缴纳罚款，后秦利娟凭个人申请、罚款单据以及村委会的证明等相关材料，向林州市人民政府申请办理案涉土地使用证。林州市政府经过调查、审核后，于2006年11月20日为秦利娟登记颁发了被诉国有土地使用证，程序无明显不当。因此，再审申请人元志周、元怀生要求撤销该土地登记行为的诉讼请求不能成立，应予驳回。二审法院裁定驳回起诉在处理方式上虽有不当，但并未损害当事人的合法权益，故本案无提起再审之必要。

综上，再审申请人元志周、元怀生的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人元志周、元怀生的再审申请。

审判长阎巍

审判员刘雪梅

审判员仝蕾

二〇一八年十一月十九日

法官助理朱瑞强

书记员曲飘原

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